こんにちは！今日は不動産を売ったときにかかる税金について、わかりやすいように解説します。「不動産を売る」って聞くと、なんだか難しそうですが、実は基本的な仕組みを知っていれば心配いりません！この記事では、税金の種類から具体的な計算例、そして節税のコツまで、2025年の最新情報をもとに詳しくお伝えします。
不動産を売るときにかかる3つの税金
不動産を売却するときにかかる税金は主に以下の3つです：
- 譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）
- 印紙税（いんしぜい）
- 消費税（しょうひぜい）
これらがどんなものなのか、詳しく見ていきましょう。
1. 譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売って儲かった場合にかかる税金です。売った金額そのものではなく、「利益」に対して課されます。
◇税金の計算方法
利益は次のように計算します：
利益 = 売却価格 - （購入価格 + 売却時の費用）
【具体例】
- 売却価格：3000万円
- 購入価格：2000万円
- 売却時の費用（仲介手数料など）：100万円
この場合、
利益 = 3000万円 – （2000万円 + 100万円） = 900万円
この900万円が課税対象になります。
◇税率はどのくらい？
税率は所有期間によって異なります：
- 5年以下（短期譲渡）：約39.63%
- 5年以上（長期譲渡）：約20.315%
【例】
短期譲渡の場合：
税額 = 900万円 × 39.63% ≈ 356万円
長期譲渡の場合：
税額 = 900万円 × 20.315% ≈ 183万円
長く所有するほど税金が安くなるのが特徴です。
2. 印紙税
不動産売買契約書には、金額に応じた印紙を貼る必要があります。これが印紙税です。
◇金額の目安
契約書の金額によって印紙税は以下のように決まります：
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 500万円超～1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超～5000万円以下 | 1万円 |
【例】
契約金額が3000万円の場合、印紙税は1万円です。
3. 消費税
不動産そのものには消費税はかかりません。ただし、仲介手数料や測量費などのサービスには消費税がかかります。
◇具体例
- 仲介手数料：60万円 → 消費税：6万円
- 測量費：20万円 → 消費税：2万円
合計で8万円の消費税がかかります。
節税のコツ
税金を少しでも安くするための方法を紹介します。
1. 居住用財産の3,000万円控除
売却した不動産が自分が住んでいた家の場合、利益から3,000万円を差し引けます。
◇具体例
- 売却価格：3000万円
- 購入価格＋売却費用：2000万円
- 利益：1000万円
この場合、普通なら利益1000万円に税金がかかりますが、3,000万円控除を使えば…
利益 = 1000万円 - 3000万円 = -2000万円
税金は0円です！
2. 所有期間を5年以上にする
短期譲渡（所有期間5年以下）の税率は約39.63%と高いですが、所有期間が5年以上になると約20.315%に下がります。
◇具体例
- 所有期間4年11カ月で売却 → 税額：約356万円
- 所有期間5年1カ月で売却 → 税額：約183万円
たった1カ月待つだけで税金を約半分にできます！
3. 買い替え特例を利用する
次の不動産を購入する場合、売却益にかかる税金を先送りにできる特例があります。
◇具体例
- 売却価格：3000万円
- 購入価格＋費用：2000万円
- 利益：1000万円
新しい家を2000万円以上で買えば、この利益に税金はかかりません。
売却後の手続き
不動産売却後には、「確定申告」や「税金の納付」など、必要な手続きがあります。
確定申告
不動産を売った翌年の2月～3月に「確定申告」を行います。
◇必要な書類
- 売買契約書（購入時と売却時のもの）
- 費用の領収書（仲介手数料、修繕費など）
- 居住用財産控除を使う場合は住民票など
税金の納付
確定申告後、税務署から通知が届きます。指定された期限までに税金を支払いましょう。
まとめ：賢く不動産を売却しよう！
不動産を売却するときには、必ず税金が関わります。でも、税金の仕組みを理解し、節税方法を活用すれば、負担を軽減することができます。
今日のポイント
- 譲渡所得税は利益に応じてかかるが、控除や特例を活用すれば節税可能。
- 印紙税は契約書に応じた額が必要。
- 消費税は仲介手数料などのサービスにかかる。
税金は難しいと感じるかもしれませんが、事前に計画を立てれば大丈夫です！分からないことがあれば、税理士や不動産の専門家に相談してみましょう。この記事を参考にして、賢く不動産を売却してくださいね！
